
随着中国楼市从高速增长转入长期调整阶段,有一个曾经看起来很另类的观点被越来越多的人提起:房子不过是钢筋和混凝土堆起来的东西,价格不能永远上涨,还可能出现价值回落。

这个观点最早由福耀玻璃集团创始人曹德旺在多年前提出,他提醒拥有多套房的人要谨慎,特别是不要看错市场趋势。
如今市场的变化似乎在某种程度上印证了他的判断,特别是在中国城市中广泛存在的二三十层高层电梯房的问题上,很多讨论已经从“曾经的理想居所”转向“未来可能面临困局”。

过去十多年,中国房地产市场以几乎每年高速增长的行情,创造了大量财富。
一线城市和热点二线城市的房价连续多年上涨,让很多投资者把房地产当成收益率高的资产。
与此同时,行业内部也积累了大量风险隐患,包括过度依赖预售资金、开发规模过大、人口红利消退等结构性矛盾。
正是在这样的背景下,曹德旺公开提出房价不会无限上涨的论断。

他指出,房子作为一种商品,不可能永远涨价,它的价值应该回归基本的居住需求,而不是投机炒作。
不要盲目持有多套房,特别是那种用于投资的空置房,否则到了某一天可能面临“卖不掉也租不出去”的局面。
从宏观来看,房地产市场的支撑因素发生了变化。

一是人口因素不再像过去那样支持持续增长。
据官方统计,中国人口增长放缓,城市人口增长趋缓,未来对住房的刚性需求增速趋于减弱。
二是政策层面强调“房住不炒”,意在让房地产回归居住属性而非金融化工具。
三是市场库存依然较高,大量已经建成但未售出的房源压力与日俱增。这样的背景下,房价上涨空间受限,价格波动和分化成为常态。

在这些趋势中,高层电梯房这一细分市场的问题尤为典型,它被一些评论者视为新一轮调整的集中体现。
所谓二三十层电梯房,是指城市住宅中主要是20层以上、带有电梯的高层住宅。这类住宅在过去十几年是主流产品,无论是一线还是部分二线城市,高层住宅都成为开发商的首选,因为它能在有限的土地上创造更多的住房供应,高开发强度意味着更大的利润空间。

在过去,这类高层住宅的销售情况一直很好。供不应求的局面让购房者愿意为了一个高层住宅承担较高的价格。然而,这种模式也产生了明显的结构性问题,现在这些问题正在被放大:
一是公摊面积较大。
高层住宅因为电梯井、机房、公共通道等设施,公摊面积往往高达25%甚至更多,相比低层住宅、公寓等产品,业主实际可用面积更少,导致性价比下降。

二是维护成本高。
电梯是这种住宅不可或缺的设施,也是成本中心。随着时间推移,电梯和其他设备老化,需要维修甚至更换。
电梯大修费用动辄几十万甚至上百万,而这些费用需要由全体业主分摊。随着小区年龄变大,这类集中支出频率增加,很多业主感到负担沉重。

三是产权结构与利益不一致。
一栋二三十层的楼可能有上百户家庭,而不同家庭对物业维护的意愿不同。有的人认为应及时投入资金维护,有的人觉得不值,还有的人已迁出城市或长期未入住。
这种利益分歧导致维修决策难以形成共识,建筑老化问题得不到及时处理,价值进一步下滑。

四是功能性不再突出。
高层电梯房曾经被视为现代化生活的代表,但随着城市更新、交通、配套设施的变化,居住者对于便利性的关注更多转向社区整体设施和生活质量,而不仅仅是楼层高度。
加之人口老龄化、高龄住户对电梯依赖更高,这些高层住宅在安全和便利性方面的挑战也逐渐显现。

在当前市场环境下,这些问题共同作用导致二三十层电梯房的市场热度明显降低。一些城市二手市场上这类房源的挂牌时间显著增长,成交量减少。业主在出售时需要降低价格吸引买家,有时甚至出现长时间无人问津的情况。
考虑到上述种种,很多市场评论者认为,不少二三十层电梯房在未来几年可能会面临这样的结局:价格长期低迷、维护成本上升、业主选择撤出或出租,而这类住宅的居住属性将超过投资属性。

需要强调的是,这并不意味着所有高层住宅都会彻底失去价值。不同城市、不同区域、不同物业条件的高层住宅,其表现依然有很大差异。
房地产市场的长期调整不仅是价格数字的变化,更是供需结构、产品类型和居民需求共同变化的结果。
最终,市场如何发展仍需观察人口流动、政策调整及经济变化等多重因素的长期作用。
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